Od 1.1.2022 došlo v rakouském zákoně o DPH k velkým změnám. Vstoupila v platnost nová právní úprava, která mění dosti výrazně podmínky vratky DPH pro zahraniční pronajímatele, kteří pronajímají svůj apartmán přes agenturu, tedy dalšího pronajímatele.
Co ze změny v zákoně o DPH vyplývá?
Doposud se v případě nároku na odpočet DPH, např. z kupní ceny nemovitosti, z provozních nákladů na apartmán, z provizí provozovateli apartmánu, oprav, úprav apartmánů či z nákupu nábytku a jiného zboží apod., uplatnilo DPH v kvartálních/měsíčních daňových přiznáních a započetlo se oproti odvodům DPH z nájmů.
V případě, že nebyly žádné tržby, bylo DPH vráceno zákazníkovi na účet, přeúčtováno obchodním partnerům nebo započteno s budoucími platbami daní. Tento jednoduchý systém se od 1.1.2022 pro většinu zahraničních pronajímatelů ruší.
Majiteli apartmánu odpadá povinnost od roku 2022 podávat kvartálně přiznání k DPH. U DPH na vstupu bude mít možnost žádat o vratku DPH prostřednictvím datové schránky u českého finančního úřadu. Toto se týká plateb, které byly zaplaceny po 1. lednu 2022. Naopak nájemné již nebude podléhat 20 % DPH, protože povinnost odvést DPH z nájmu přechází na provozovatele apartmánu.
Nová právní úprava platí jen pro ty, kteří svoji nemovitost pronajímají přes provozovatele a nájem je/byl zdaňován 20 % DPH a platí za předpokladu, že se na majitele nevztahuje jedna z četných výjimek.
Pro koho nová pravidla DPH neplatí?
- Pro ty, kteří pronajímají apartmán sami přímo turistům (např. přes booking, airbnb, apod.) a nemají provozovatele.
- Pro osoby, které v Rakousku trvale bydlí nebo zde mají rakouskou GmbH či jinou formu společnosti zapsanou v rakouském obchodním rejstříku.
Kdo v roce 2022 zůstává v modifikovaném „starém“ systému?
- Ti, na které přešla povinnost odvést DPH v systému reverse charge – např. když zaplatili za realitní služby českému makléři, který nemá své sídlo v Rakousku, nebo jim byli poskytnuty řemeslné služby jinou zahraniční firmou (např. oprava topení, elektrikáři, malíři, atd…).
- Ti, co koupili zboží/nábytek mimo Rakousko a zboží bylo fakturováno na rakouské DIČ.
- Právnické osoby, které jsou majitelem apartmánu a apartmán byl využit pro soukromé účely jednatele/majitele, zaměstnanců či osob blízkých.
Ve „starém“ systému by dále měli zůstat ti, u kterých v ČR není registrace jako plátce DPH možná – např. SJM. U těchto případů však ještě není postup přesně vyjasněn.
Tyto změny byly zveřejněny rakouským Ministerstvem financí bez předchozího upozornění dne 16.12. 2021. Nová změna je však velmi problematická a Ministerstvo financí již urgentně pracuje na opravě zákona. Změny v zákoně o DPH se netýkají daně z příjmu.
Více k tématu:
- Nová pravidla přeúčtování DPH z kupní ceny nemovitosti v Rakousku
- Investiční apartmány na horách
- Nabídka nemovitostí v Rakousku na prodej